Los excesos del mercado de vivienda: “El banco estaba escondiendo delincuencia”

Por Luisa García Pelatti

Los excesos que cometieron desarrolladores y banqueros entre el 2005 y el 2007 inundaron el mercado con un exceso de inventario de vivienda que desembocó en una crisis de la que todavía no se ha logrado salir. Los desarrolladores construían sin arriesgar nada y desoyendo las opiniones de los expertos que advertían de la falta de demanda para sus proyectos. Los bancos en su afán de prestar “cortaron muchas esquinas”. Esos eventos cambiaron las reglas del juego en el sector. El financiamiento para los desarrolladores es ahora más estricto. No es que los bancos no quieran prestar, es que no lo van a hacer como lo hacían antes.

Este a grandes rasgos fue el mensaje de Rafael Blanco, Comisionado de Instituciones Financieras, ante la convención de la Asociación de Constructores de Hogares. Y si bien Blanco responsabilizó a los desarrolladores de los excesos que llevaron a la crisis, él –banquero antes que regulador– aceptó que los bancos también cometieron errores. “El banco estaba escondiendo delincuencia. Los reguladores no se dieron cuenta de lo que pasaba porque los teníamos engañados”.

El período del 2005 al 2007 fueron años de excesos. Las carteras de préstamos de construcción crecieron a ritmos de 43%, 22% y 25%, mientras el resto de las carteras de los bancos se mantenían estables. Los préstamos de construcción de desarrolladores llegaron a representar el 10% del total de préstamos, una cifra “extraordinariamente alta”.

“En aquel entonces, todos los bancos era el que más creciera y el que más grande fuera. Todo se medía en términos de activos, de depósitos y de préstamos. La compensación de los bancos también se fundamentó en pagos incentivados a base de crecimiento de carteras, y obviamente se empiezan a cortar muchas esquinas”, explicó Blanco.

Pero la situación no era sostenible. Entre 2008 y los primeros seis meses del 2012, la banca perdió $1,600 millones y la descapitalizó. En el 2010, el regulador cerró tres bancos (Westerbank, R&G y Eurobank). Pero podrían haber sido más bancos, advierte el Comisionado, si los que sobrevivieron no hubieran salido a buscado capital.

Ahora, los desarrolladores se quejan de que los bancos no prestan. Que han endurecido sus políticas crediticias. “Los bancos tienen que prestar. Ese es su negocio. Uno no puede decir que un banco no quiere prestar. El regulador quiere que preste. Pero tiene que hacerlo de una forma prudente donde haya un potencial de repago. Yo estuve en el otro lado, prestándole a ustedes y nos excedimos en muchísimas cosas que se hacían antes”.

Blanco explicó que esos excesos incluía prestarle a los desarrolladores para contingencia, para intereses. “Y cuántas veces no teníamos que enmendar los contratos porque se acaba la cuenta de intereses. El banco estaba escondiendo realmente delincuencia. Por eso le echan la culpa a los reguladores de que no se dieron cuenta antes. Si nosotros los banqueros los teníamos engañados”.

El negocio era demasiado bueno para el desarrollador, porque “tenía en el banco a un socio que no participaba en las ganancias, pero ciertamente participaba en las pérdidas. Y no podemos pensar que eso se va a sostener. En el futuro los bancos quieren prestar, pero los términos y condiciones van a variar”.

Los desarrolladores pecaron también de soberbia, porque desoyeron las advertencias de los expertos. Blanco explica que ya en el 2005, la firma Estudios Técnicos, Inc., venía advirtiendo que había un exceso de inventario en el viviendas con precios superiores a las $300,000 y que la demanda estaba en las propiedades a precios de $200,000 o menos. “Obviamente, era más rentable hacer los proyectos grandes que hacer los pequeños. Mientras el banco lo financiara nos inventamos cuanto proyecto había”.

Ahora, algunos de esos proyectos están causando grandes problemas. La cartera de “Other Real Estate Loans” (OREO) está en $900 millones. “En la medida en que estas propiedades se atasquen en los bancos, los bancos tiene que ser muy prudentes en cómo disponen de ella, porque esto puede ser un lastre que perjudique a las instituciones financieras”. Si los bancos bajan mucho los precios de esas propiedades que no se vende, como esperan la mayoría de los compradores potenciales, “si disponen de ellas a precio de quemazón”, va a tener un impacto en las tasaciones de otras propiedades que garantizan otros préstamos.

El Comisionado explica que los bancos ahora tiene otros retos, porque con Basilea III los requisitos de capital son mayores. Las nueva reglamentación de Estados Unidos exige a las instituciones dedicar más recursos a actividades que no están generando actividad y la rentabilidad se va a convertir en un reto. “Necesitan una masa crítica mayor para ser poder ser rentables”.

Se acabó eso de ser un banco que ofrece todos los servicios. Los bancos van a tener que buscar nichos donde tengan ventajas competitivas, opina Blanco.