Por Luisa García Pelatti
Buscar oportunidades en el mercado de renta y en la rehabilitación de vivienda y explorar oportunidades en el exterior son las opciones que le quedan a los constructores de vivienda en un mercado en contracción. Graham Castillo, presidente de la firma Estudios Técnicos, Inc., presentó las perspectivas para el mercado de viviendas durante la Convención Anual de la Asociación de Constructores de Hogares (ACH), la semana pasada, y pintó un panorama poco halagador para el sector.
El mercado de construcción de vivienda se está viendo afectado de forma negativa por una economía que crecerá de forma muy lenta en los próximos cinco años; por una población que se reduce y emigra; y por la existencia de un inventario de viviendas todavía alto y al que se suman las propiedades ejecutadas.
Pese al cuadro pesimista, Castillo asegura que existen oportunidades, “pero se trata de un mercado de nichos”. El mercado de reventa continuará supliendo la necesidad de vivienda de precios inferiores a $120, 000 y advierte que hacia finales del 2014 y el 2015 el mercado se tornará más competitivo con la terminación del “loss-share agreement” entre la Federal Deposit Insurance Corporation y los bancos que compraron las operaciones de Westernbank, Eurobank y R-G Premier Bank en el 2010. Para esa fecha, los bancos tratarán de vender en bloque los préstamos morosos que queden, para evitar asumir el 100% de las pérdidas, y eso provocará una caída en los precios de las propiedades.
Las ventas de viviendas ha sufrido una considerable reducción. Se ha pasado de vender 40,000 unidades en el 2005 a entre 16,000 y 18,000 unidades de la actualidad. En el 2012, la reducción fue de 18% y en el primer trimestre de 2013 la caída ha sido de 16%. “Seguimos en un ambiente muy débil de ventas”, explica Castillo.
La entrada en vigor de nuevas normas que comenzarán a regir el mercado hipotecario en el 2014 representan un riesgo para el sector. El proceso de cualificación para obtener hipotecas será más estricto.
A pesar del panorama sombrío existen oportunidades. Es un mercado más pequeño, que no aguanta demasiados proyecto en una misma área. “Hay que ser sumamente estratégico a la hora de elegir dónde se desarrolla”, dice Castillo.
Explica que el mercado de renta , que asciende a 72,000 vivienda, se ha debilitado, “particularmente aquél de más de $1,000. Y hay casos en que las propiedades se han puesto a la venta”.
El presidente de Estudios Técnicos recomienda:
• mantener y ampliar los incentivos de vivienda ante la débil situación económica de las personas
• apoyar el desarrollo de más mecanismos de financiamiento de proyectos de interés social
• promover mecanismos para atraer capital externo y población
• atender los impedimentos la introducción de métodos innovadores de construcción de vivienda
• promover el mercado de renta
• promover la rehabilitación de vivienda como mecanismo de rehabilitación urbana y los mecanismos para viabilizarlo
• explorar oportunidades en los Estados Unidos y otros países
Durante la convención, Alejandro Brito, ex presidente de la ACH y quien fue el moderador, señaló que los desarrolladores van a dirigir su mirada, “queramos o no” al mercado de vivienda de alquiler, pero cuestionó que leyes y reglamentos sean contrarios a la política pública y a la plataforma de los partidos. Y advirtió que el reto para el mercado, en los próximos años, será la falta de liquidez.
Brito calificó de inflexible la ley de condominios, enmendada en el 2006 –que impidió utilizar una de las torres de Gallery Plaza para viviendas de personas mayores o convertir en dormitorio un edificios cercano a la universidad. Se quejó de las restricciones de FHA; de la falta de infraestructuras adecuadas en zonas urbanas y de la reglamentación que rige los contratos de opción y compra-venta, con demasiadas “salidas fáciles”, que perjudican a los desarrolladores.
