Por Luisa García Pelatti

La aprobación de incentivos para la compra de viviendas ha ayudado a reducir el inventario de viviendas nuevas. Se estima que desde que se aprobaron en septiembre de 2010, los incentivos han ayudado a vender 27,500 viviendas. Pero los datos muestran que por cada vivienda nueva que se vende utilizando estos incentivos, se venden tres existentes. Los incentivos no están siendo tan efectivos en reducir el inventario de vivienda nueva. Se está produciendo una “filtración” y se están utilizando más para la compra de vivienda existente y ese no era el objetivo inicial de los incentivos.

“Tenemos un mercado de vivienda con niveles de demanda bajos y compite con el mercado de vivienda existente. Lo que estamos viendo es que por cada vivienda nueva que se vende, se venden tres viviendas existentes”, dijo Graham Castillo, presidente de Estudios Técnicos, Inc. Esto significa que estamos dando incentivos para la compra de vivienda existente, sobre todo en los niveles de precios más bajos.

“Cuando damos incentivos a la vivienda existente, que de alguna manera tienen que estar, esos incentivos se escapan porque hay mucha transacción de personas que venden una vivienda existente y compran otra existentes”, explicó Castillo durante su presentación en la convención anual de la Asociación de Constructores de Hogares, celebrada la semana pasada.

Los datos sugieren que si lo que se quiere es incentivar la compra de vivienda nueva para reducir el inventario, los incentivos se deben estructurar de forma diferente.

El gobierno ya ha anunciado que quiere convertir en permanentes estos incentivos. Castillo creen que es necesario mantenerlos sólo durante un año y medio más y que la permanencia sólo es necesaria para los compradores con escasos recursos.

“Dada la situación, deben permanecer los incentivos que ayuden al comprador con los gastos de cierre”, dijo el  presidente de Estudios Técnicos, Inc., pero no deben permanecer necesariamente todo el tiempo.

Los incentivos representan una alteración del precio de la vivienda y representan un costo adicional para el Gobierno, pero permite que algunas personas que no tenía acceso a la compra de una vivienda puedan hacerlo.

Castillo defiende la existencia de los incentivos para la compra de vivienda ante las actuales condiciones del mercado. Las ventas de viviendas muestran una tendencia a la baja desde el 2008 y los incentivos han tratado de disminuir la caída. En el primer trimestre de 2012 se vendieron 2,433 vivienda existentes y 483 vivienda nuevas. En el segundo trimestre de este años las cifras fueron 1,273 y 647, respectivamente.

La caída se debe a la difícil situación financiera de las familias tras seis años de depresión, lo que restringe la demanda.

“Existen cientos de miles de personas cuyo crédito se ha afectado en la recesión y eso tiene repercusiones a la hora de cualificar para la compra de una vivienda. Eso tiene repercusiones hoy y lo va a tener en los próximos cinco a seis años”, apunta Castillo.

Dados los niveles de demanda, aunque se agote el inventario, hay que tener cuidado en no volver a saturar el mercado. “Es muy importante cómo la industria se planifica. Eso es clave”, advierte sobre el peligro de desarrollar demasiados proyectos en un mismo lugar.

“Vamos a ver incremento de la tasa de absorción en proyectos rentables. Si sacamos nuevos proyectos cerca de otros, cuidado , le vamos a cortar el ‘market share’ al proyecto y lo vamos a bajar por debajo de niveles rentables”.

Pero dentro de un mercado de vivienda en descenso, existente oportunidades para los desarrolladores. Con 110,398 unidades de viviendas vacantes, hay oportunidades para proyectos de rehabilitación urbana. “se requieren mecanismos, de lo contrario vamos a experimentar un fuerte proceso de deterior en las zonas urbanas y esto representa un áreas de oportunidad para suplir vivienda de interés social para la renta, señala Castillo.