La piscina infinita en WaterColours, uno de los condominios más lujosos de Gran Caimán, contrasta con los días en que esta playa albergaba el Beach Club Colony, un lugar frecuentado por familias y amigos. (Foto: Kayla Young | Centro de Periodismo Investigativo)

A medida que aumenta el auge inmobiliario, los habitantes de las Islas Caimán se preguntan para quién se está construyendo en sus islas.

Por Kayla Young | Centro de Periodismo Investigativo y Cayman Current

Pocos lugares en Gran Caimán ofrecen vistas tan amplias del mar Caribe como las que se ven desde el último piso de los condominios The WaterColours.

Para empezar, la mayoría de los edificios carecen de esta altura. En una isla con una altitud promedio de seis pies, es un lujo disfrutar de las aguas turquesas y las playas de arena blanca desde la perspectiva de un décimo piso.

Hasta hace poco, solo este complejo, construido en 2014 por el desarrollador de estructuras de lujo Fraser Wellon, y el Kimpton Seafire Resort, del grupo Dart, la empresa propietaria de tierras más grande de las Islas Caimán, habían alcanzado tales alturas. Eso pronto cambiará, pero por ahora, esta vista única hacia al mar, desde el ático del último piso que perteneció al difunto magnate del turismo jamaiquino Ernest “Ernie” Smatt, sigue siendo para las élites.

El complejo es solo uno de docenas de condominios de lujo que han invadido la vulnerable costa de Gran Caimán durante la última década. Durante la crisis del COVID-19, la construcción de este tipo de proyectos se ha acelerado, exponiendo a la población local a las graves amenazas del cambio climático, con propiedades que la mayoría de los habitantes de las Islas Caimán no puede siquiera aspirar a tener en su vida.

Para un apartamento como el de Smatt, valorado en $8.5 millones, llegar al mercado abierto es inusual, señala el corredor de RE/MAX, Kim Lund. Adquirir uno de estos puede requerir información privilegiada, ya que los dueños de estas propiedades exclusivas a menudo se las venden entre sí, explicó.

El mercado abierto de bienes raíces de las Islas Caimán, en su mayoría libre de impuestos, significa que cualquier persona de cualquier lugar puede comprar, vender   y obtener ganancias de las propiedades en estas islas. Esto ha abierto el mercado al mejor postor del mundo interesado en este territorio británico de alrededor de 70,000 residentes. Según un análisis de datos de los últimos 10 años del Departamento de Tierras y Agrimensura, hecho por el Centro de Periodismo Investigativo (CPI) y el Cayman Current, esta política pública atrajo un estimado de $9,900 millones en ventas de propiedades en las Islas Caimán, lo que representa casi 17,000 transacciones, desde enero de 2011 hasta diciembre de 2021. Casi la mitad de esas ventas se concentraron en el corredor de Seven Mile Beach y el vecindario de lujo Rum Point.

Los datos de ingresos del Gobierno indican un fuerte aumento de inversionistas inmobiliarios ricos en las islas durante la pandemia. En 2021, Caimán experimentó un aumento en los ingresos por otorgar permiso de residencia a “personas de medios independientes”, en otras palabras, personas con suficiente dinero para comprar su entrada a las Islas Caimán. Las cifras relacionadas con la residencia de estos solicitantes alcanzaron casi $9 millones en 2021, un aumento del 76% sobre el promedio de los tres años anteriores.

En las Islas Caimán, para asegurar dicha residencia basada en la riqueza en Gran Caimán, los solicitantes deben invertir al menos $1.2 millones allí, la mitad de los cuales deben ser en bienes raíces; mantener un depósito de al menos $480,000 en activos con la Autoridad Monetaria de las Islas Caimán; y generar un ingreso anual externo de al menos $144,000. Cumplir con estos criterios permite a los solicitantes cualificar para un certificado de residencia de 25 años, con la capacidad de renovación.

La vista desde la unidad de la esquina de Smatt es ideal para comprender el crecimiento del mercado inmobiliario de lujo de las Islas Caimán, que ya dista mucho del precio al que Smatt vendió este mismo lugar, entonces el antiguo Beach Club Colony, a The WaterColours por $41 millones apenas hace una década.

El balcón principal de Smatt ahora tiene vista a media docena de proyectos nuevos de hoteles y condominios de 10 pisos a lo largo de Seven Mile Beach, comenzando con el  Hotel Indigo de Dart hacia el norte y llegando hasta el hotel HHG hacia el sur. La construcción continúa en la playa más preciada de Caimán, a pesar de las repetidas recomendaciones ambientales del Departamento de Medio Ambiente y el Consejo Nacional de Conservación, de dejar de construir cerca de la costa, cada vez más concurrida y propensa a la erosión.

En pocos años, Gran Caimán cuadruplicará la cantidad de edificios de 10 pisos, un punto de tensión en una isla donde hace menos de una década se prohibieron las estructuras de más de cinco pisos. En 2014, el territorio enmendó su legislación para permitir la construcción de edificios de 10 pisos. El WaterColours y las torres Kimpton llegaron poco después.

Con una política desarrollista que ya tiene 25 años, un presupuesto gubernamental que aún depende de los ingresos de la construcción y una Junta de Planificación favorable a esa industria, Caimán ha visto un resurgimiento en el activismo comunitario y ambiental, a medida que los isleños cuestionan cada vez más el desigual y mal llamado desarrollo del territorio.

“Cuando miras la playa Seven Mile Beach, nuestro país ya no es nuestro país”, dijo Eden Hurlston, un músico local y activista de Amplify Cayman.

“Estamos hablando de abrir el turismo, pero ¿qué verán? ¿A qué los voy a traer de vuelta?… Nos estamos tornando irreconocibles, incluso para nosotros mismos y eso genera una especie de desplazamiento, psicológicamente hablando”, agregó.

Eden Hurlston se para frente a un campamento tradicional de las Islas Caimán en el parque Barkers de West Bay, donde suele venir con su familia. La península, un destino popular para acampar y recrearse, ha sido objeto de los desarrolladores para el desarrollo de complejos turísticos y condominios. (Foto: Kayla Young | Centro de Periodismo Investigativo)

Cuando las fronteras de la isla se cerraron a los visitantes en marzo de 2020 debido a la pandemia de COVID-19, como muchos habitantes de las Islas Caimán, Hurlston perdió abruptamente su trabajo como músico en centros turísticos locales y eventos comunitarios.

A casi dos años de iniciada la crisis, Hurlston señala que, si bien las Islas Caimán aún prohíben la música y el baile los domingos, el trabajo de construcción continúa en su vecindario de West Bay, los siete días de la semana.

“Está ocurriendo un tipo de imperialismo que está destruyendo el mercado inmobiliario”, dijo Hurlston. “Este ciclo está bien si eres un desarrollador de lujo, pero si eres todos los demás, es la muerte”.

El rápido ritmo de desarrollo ha dejado a Hurlston y a muchos otros habitantes de las Islas Caimán con la sensación de que han perdido el hogar que una vez conocieron.

La operadora turística y también activista Shirley Roulstone describe una comunidad que corre el riesgo de perder su democracia y su sentido de identidad.

“El hecho de que en los últimos años tantas cosas se nos hayan escapado de las manos es algo que los recién llegados nunca entenderán porque no pueden imaginárselo. No podemos deshacerlo”, dijo Roulstone. “Mucho de lo que ves ahora simplemente no es Caimán”.

Mientras los habitantes de las Islas Caimán luchan por recuperarse del colapso causado por el COVID-19 en su industria turística — que por mucho tiempo fue considerada el pilar económico a la par con los servicios financieros — los sectores inmobiliario y de la construcción han disfrutado de un período de auge y los efectos están dividiendo a la sociedad de las Islas Caimán por líneas políticas, económicas e incluso medioambientales.

Si bien en el 2020 se registró un número récord de personas de las Islas Caimán que recurrieron a la vivienda pública y la asistencia alimentaria (alrededor de 5,000 personas en 2,500 familias), también se registró un aumento de 28% en el valor promedio de las ventas de viviendas, hasta poco más de $1.2 millones, según el análisis de la Property Cayman.

El CPI y el Cayman Current encontraron que, en el 2021, las ventas de bienes raíces superaron un récord de $1,500 millones para ese año, con un tercio de eso en el área de Seven Mile Beach, así como un aumento del 40% desde 2020 y un aumento del 79% en comparación con 2011.

El contraste entre la abrumadora venta de propiedades y el descontento de la comunidad se ha convertido en un tema de discusión nacional reconocido por el primer ministro Wayne Panton. “Caimán ya no existe”, dijo Panton al Parlamento a finales de noviembre, haciendo eco de un reclamo que se escucha en las calles.

“Las señales de advertencia sobre lo que venía han estado ahí pero decidimos ignorarlas a manera de consuelo temporero. Esta crisis afecta a demasiada gente nuestra. Demasiadas personas no pueden hacerle frente y mucho menos, adaptarse. Demasiados se están quedando atrás”, dijo Panton. Una medida paliativa para contrarrestar la situación financiera de los habitantes de las Islas Caimán fue la autorización para acceder al retiro de pensiones privadas.

“Los precios de la vivienda y la tierra se han disparado fuera del alcance de la mayoría,   incluidos nuestros profesionales jóvenes y bien educados… Muchos se sienten ansiosos y marginados y, en ocasiones, que no son bien recibidos en su propia tierra natal”, agregó Panton.

Cuando las islas celebraron sus elecciones nacionales en abril del 2021, el territorio se enfrentó a una decisión incómoda: continuar con un gobierno que había mantenido las islas, en gran medida, libre de COVID pero que luchaba por sobrevivir a un 8.3% de desempleo, o apostar a una alianza política débilmente constituida por desafiliados independientes dirigidos por Panton.

Los votantes de las Islas Caimán cambiaron al incumbente partido de Los Progresistas por la coalición verde independiente PACT, cuyas siglas en inglés representan participación ciudadana, rendición de cuentas, competencia y transparencia.

El gobernador designado por el Reino Unido, Martyn Roper, dijo que las elecciones de 2021 mostraron que “muchas personas en nuestra comunidad quieren mayor equilibrio   entre el desarrollo económico y el medio ambiente”.

La playa arenosa retrocede frente al Grand Cayman Marriott Beach Resort y una piscina que cuenta con “Endless Summer”.
(Foto: Jon Schutte | Centro de Periodismo Investigativo)

“Hay un gran interés y deseo de parte de nuestra juventud en las Islas Caimán para que nuestros políticos electos hagan más para adelantar esta agenda”.

Aunque coincidió con que Caimán no está haciendo lo suficiente para abordar las amenazas climáticas, Roper destacó que no es el responsable de establecer política pública. El Reino Unido cumple una función auxiliar para el territorio de conectarlo con oportunidades globales de financiamiento y pericia, explicó. Implementar la política ambiental y de desarrollo corresponde a los funcionarios elegidos localmente.

El primer ministro de las Islas Caymán es elegido democráticamente, mientras que el gobernador es designado por el Reino Unido. El primer ministro representa los intereses locales y es miembro con voto del Parlamento mientras que el gobernador es un vínculo diplomático entre el territorio y el Reino Unido. Los poderes legislativos del gobernador se limitan a circunstancias excepcionales (como la implementación de un proyecto de ley sobre parejas del mismo sexo cuando el Parlamento se negó a aprobarlo).

El gobernador designado por el Reino Unido, Martyn Roper, habla con Cayman Current en octubre de 2021. Si bien Roper reconoce que a la población de las islas le gustaría ver más acciones sobre el cambio climático, dice que el Reino Unido no puede dictar políticas en el territorio. (Foto: Kayla Young | Centro de Periodismo Investigativo)

A menos de un año de llegar al poder, aún no está claro si PACT podrá cumplir con sus objetivos sobre el tema ambiental. Incluso, si logrará lo que los gobiernos anteriores no pudieron: una política ambiental y de desarrollo que tome en consideración el cambio climático.

Durante tres meses Panton rechazó solicitudes de entrevista para esta investigación para discutir la política climática y de desarrollo. El Departamento de Medio Ambiente tampoco estuvo disponible para entrevista, a pesar de múltiples intentos durante varios meses.

Aunque durante el periodo de elecciones el tema ambiental fue importante para movilizar a los votantes de PACT, en la era del COVID, la expansión inmobiliaria sigue siendo el eje central de la estrategia económica de las islas. Junto con los servicios financieros, el sector de la construcción ha impulsado la economía de las Islas Caimán desde los primeros días de la pandemia.

Durante el período de tres meses de cierre por la pandemia en Caimán, de marzo a julio de 2020, las brigadas de construcción fueron las primeras en regresar al trabajo presencial. Para el otoño de 2020, la construcción pasó de ser el segundo a ser el primer empleador, representando el 12.2% de la fuerza laboral, en comparación con el mismo período en 2019.

Después de ganar las elecciones en abril de 2021, el PACT presentó un plan económico basado mayormente en proyectos de infraestructura, en particular los hoteles NCB Hilton, Hyatt e Indigo, a lo largo del corredor de Seven Mile Beach y el hotel Mandarin Oriental en Beach Bay, una de las únicas playas arenosas en la comunidad de Savannah.

Se prevé que el Fondo de Infraestructura crecerá más de 10 veces en el 2022 debido a las  tarifas cobradas por pie cuadrado de construcción en comparación con 2019, el último año presupuestario previo a la pandemia. El impuesto por los sellos cobrados por las transferencias de inmuebles representó la tercera fuente impositiva de ingresos más grande del Gobierno en 2021, trayendo a las arcas $120.6 millones, un aumento del 67% en comparación con 2019.

La administración de Panton ha hecho gestos simbólicos abarcadores para cambiar el historial ambiental de las Islas Caimán, que ha visto cómo Seven Mile Beach se erosiona hasta reducirse a una playa de 3.5 a 4 millas; y la merma del manglar a menos de una cuarta parte de su superficie histórica en el lado occidental de Gran Caimán, lo cual ha empeorado el impacto de las inundaciones en los barrios más cerca del nivel del mar, que históricamente han sido poblados por locales, como por ejemplo Windsor Park en George Town y la avenida Cumber en Bodden Town.

Se ha desenterrado un hábitat saludable de manglares y se ha rellenado con agregados para dar paso a las casas adosadas de Paz en Prospect Point Road. Seis meses después de la deforestación del sitio, la construcción aún no ha comenzado. (Foto: Kayla Young | Centro de Periodismo Investigativo)

En uno de los primeros actos como primer ministro, Panton estableció el Ministerio de Sostenibilidad y Resiliencia Climática, el cual también dirige. Es un símbolo inmediato que lo diferencia del exprimer ministro Alden McLaughlin, quien, durante sus casi ocho años de gobernación no implementó la única política pública de cambio climático de las Islas Caimán. Esa política pública ahora está sujeta a revisión, después de que Panton anunció en la Conferencia de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático (COP26), que hará una evaluación nueva de riesgos del cambio climático para las islas.

Mientras tanto, el ministro de Inversiones, Andre Ebanks, lanzó el Commonwealth Climate Growth Fund (Cayman) LP con un compromiso inicial del Gobierno de $25 millones y la intención de financiar proyectos de adaptación y mitigación climática.

En cuanto a la Seven Mile Beach, el Gobierno ha propuesto gastar $25.6 millones durante dos años en un proyecto de “regeneración de playas” que buscaría restaurar la arena perdida en el Grand Cayman Marriott Beach Resort, donde queda poca playa y el mar choca directamente contra los bordes del lado oeste del resort. El plan agregaría depósitos de arena a la costa, pero no se ha dicho nada sobre los malecones donde se ha intensificado la erosión a lo largo del sur de la playa Seven Mile.

Fragmentación legislativa

Para lograr un desarrollo verdaderamente resiliente al clima, Caimán todavía tiene un largo camino por recorrer en términos legislativos.

La resistencia a la planificación del desarrollo no es nada nuevo en las Islas Caimán, explicó Lisa Ann Hurlston-McKenzie, del Consejo Nacional de Conservación, un organismo encargado de brindar retroalimentación sobre las decisiones gubernamentales importantes para el medio ambiente, tales como la aprobación de nuevos resorts de playa.

Esa resistencia, dijo, es la razón por la cual los habitantes de las Islas Caimán protestaron contra el Plan de Desarrollo propuesto, y finalmente fallido, de 1975, que buscaba establecer grandes áreas de manglares protegidos y hábitats forestales.

“Hemos estado en este modus operandi durante 40 años. Los desarrolladores son el rey y, más allá de que el dinero sea el rey, la tierra es el rey”, dijo Hurlston-McKenzie.

Esta visión se refleja en las decisiones del Departamento de Planificación y el frecuente menosprecio a las asesorías ambientales, como son el respetar las distancias costeras mínimas. Los Condominios FIN, construidos directamente sobre la costa rocosa del South Sound, son un claro ejemplo de un nuevo desarrollo de lujo que no guardó la  distancia costera mínima.

El disloque legislativo entre la planificación y la política pública ambiental de las Islas Caimán muchas veces ha enfrentado a los ambientalistas con el sector de desarrollo. En el futuro, dijo Hurlston-McKenzie, Caimán debe integrar su marco de planificación con sus objetivos de cambio climático.

“Podemos hacer recomendaciones, pero cuando se trata de la implementación real de esas recomendaciones, ahí es cuando se sale de nuestro control, como hemos visto con la Autoridad de Planificación Central (APC)”, dijo. “El asunto se ha tornado tan ridículo, al punto de que ciertos intereses le han hecho creer a la APC que la ley de conservación es errónea al dar dirección a la agencia, y eso no es cierto”.

Desde hace 20 años, los gobiernos de las Islas Caimán no han actualizado, como exige la ley, su Plan de Desarrollo de 1997, un documento de 21 páginas que describe objetivos genéricos e irreales para guiar el crecimiento de las islas.

En vez de un plan de acción o una hoja de ruta, el documento delinea sueños y ambiciones, pero sigue siendo la única guía de las islas para evaluar las decisiones relacionadas con el llamado desarrollo.

La ausencia de un marco de desarrollo moderno ha traspasado en la práctica los poderes del Gobierno de las Islas Caimán al sector empresarial, advirtió el Auditor General.

“El hecho de que los gobiernos fracasaron en implementar los planes de desarrollo puede haber dado la impresión de que esta importante responsabilidad del Gobierno   pasó al sector privado”, estableció la Oficina del Auditor General en un informe del 2015.

La organización Dart fue uno de los principales desarrolladores implicados en el informe, que encontró que un acuerdo secreto con la Autoridad Nacional de Carreteras   obvió el plan de desarrollo, violando la ley. Ese mismo año, Ezzard Miller, miembro de la asamblea legislativa, dijo a los medios locales que Dart ya había adquirido un tercio de Gran Caimán y que la presencia de la empresa estaba creciendo. El CPI y el Cayman Current pudieron confirmar, a través de la revisión de los registros de Tierras y Agrimensura, que las entidades de Dart eran dueños del 9% de Gran Caimán.

El resultado ha significado no sólo una disminución del control por parte de la legislatura, sino también la “degradación ambiental irrazonable y problemas de manejo del agua”, la proliferación de “viviendas informales” y el manejo inadecuado de aguas residuales.

Ante la ausencia de soluciones a largo plazo para la construcción de infraestructura, la aprobación de nuevos permisos ha avanzado a discreción de las autoridades de planificación. Tras una solicitud del CPI y el Cayman Current, el Departamento de Planificación informó la aprobación de permisos que totalizan $4,200 millones desde enero de 2010 hasta octubre de 2021, a pesar de que muchos de esos permisos   carecían de valor o su monto era distinto a cifras informadas anteriormente, lo cual pone en duda el valor real. Aún así, el valor informado oficialmente se duplicó de 2018 a 2019, y continuó aumentando en 2020 y 2021.

De los valores reportados en los permisos, la era de la pandemia ha representado casi un tercio. Desde enero de 2020 hasta octubre de 2021, las islas registraron un récord de $1,300 millones en permisos de construcción aprobados.

En cuanto a las ventas de bienes raíces y los registros de propiedades, el Departamento de Tierras y Agrimensura mantiene el acceso limitado a esos datos bajo un oneroso muro de pago. La agencia sostiene que estos registros no están sujetos a la Ley de Libertad de Información porque dicha información ha sido monetizada.

Tierras y Agrimensura ofreció al CPI y Cayman Current acceso a su base de datos de los mapas a cambio de un pago anual de $13,400.

Lujo ‘por encima y más allá’ de todo lo imaginado

De vuelta a The WaterColours en la Seven Mile Beach, el corredor de bienes raíces Lund dijo que los desarrolladores no pueden construir lo suficientemente rápido para satisfacer la demanda internacional de propiedades de lujo en Caimán. Aunque en estos momentos la “multitud invisible” (compradores dispuestos a comprar sin poner un pie en las Islas Caimán) se ha agotado en su mayoría, él espera otra ola de compras una vez disminuyan las restricciones de viaje y los visitantes regresen en algún momento en 2022.

“Se avecinan nuevas construcciones y nuevos desarrollos, pero no al ritmo al que estamos vendiendo en este momento”, dijo Lund. “Probablemente habrá un retraso en términos de ventas en 2022 solamente porque no tenemos el inventario disponible para vender”.

En la playa de The WaterColours, por ejemplo, se encuentra el próximo pináculo en la vida de lujo en Caimán y el último proyecto de Wellon: The WaterMark. La obra en construcción se extiende desde la playa y cruza la carretera, lo que sugiere la enormidad de la futura estructura. El complejo de $216.5 millones promete 54 condominios de lujo, 12 piscinas, excelentes restaurantes, spa e instalaciones de gimnasio, ascensores privados, habitaciones para el servicio y pilotos privados, salas de reunión y servicios de chofer.

A pesar de que aún faltan dos años para que las acuarelas estén terminadas, sus unidades tienen una gran demanda. (Foto: Kayla Young | Centro de Periodismo Investigativo)

“The WaterMark está por encima y más allá de cualquier cosa que jamás se haya soñado, y definitivamente, que jamás se haya contemplado construir en las Islas Caimán y posiblemente en todo el Caribe”, apuntó Lund.

Aún faltan dos años para completar el complejo, pero las unidades tienen una demanda tan alta que Lund ya había logrado 14 reventas a fines de 2021. Muchos residentes de The WaterColours están listos para cambiar por la próxima mejor opción, señaló Lund.

El millonario de UniRegistry, Frank Schilling, se encuentra entre ellos y en su cuenta de Instagram en mayo de 2021 publicó una foto de la zona de construcción de The WaterMark tomada desde su helicóptero personal con el mensaje: “¡Puedo ver mi casa desde aquí!”. En los últimos años, Schilling se ha convertido en un importante inversionista en bienes raíces de las Islas Caimán, pero aún está lejos de rivalizar con Kenneth Dart y la organización Dart.

Una publicación de Instagram del 6 de mayo de 2021 del millonario tecnológico Frank Schilling, conocido por navegar por las islas en su helicóptero personal, muestra el sitio de construcción de Watermark. Los residentes actuales de WaterColours, como Schilling, han invertido en Watermark como una mejora en el lujo. (Captura de pantalla de Instagram)

Si bien las ventas de WaterMark aún no se reflejan en los registros de Tierras y Agrimensura, los listados de bienes raíces muestran unidades anunciadas por hasta $13 millones.

Panorama de una playa fantasma

A pesar de que el Departamento de Medio Ambiente instó en agosto de 2018 a minimizar el impacto de la zona de The WaterMark, en la playa Seven Mile las obras en la zona costera han continuado. En enero de 2022, la erosión playera ya era visible a lo largo de la zona de construcción.

“La eliminación de la orilla de la playa es bastante preocupante. La Seven Mile Beach es un sistema de playa extremadamente activo y la parcela junto al mar consiste en enormes reservas de arena”, escribió el Departamento de Medio Ambiente en su presentación de agosto de 2018 a la Autoridad de Planificación Central, el cuerpo encargado de evaluar y aprobar las propuestas de construcción de Gran Caimán.

“La cantidad de arena que resultará de la excavación para las piscinas, los cimientos y el estacionamiento subterráneo probablemente será demasiado grande para volver a colocarla en su lugar y dentro del sistema de la playa. Una vez excavadas y retiradas del sistema de playas, estas reservas de arena nunca podrán recuperarse, lo que hace que el sistema de playas sea cada vez más vulnerable a la erosión”, advierte el documento del Departamento de Medio Ambiente.

Un mes después, en septiembre de 2018, el Departamento de Medio Ambiente emitió una orden de cese y desista contra The WaterMark. Hasta agosto de 2021, esa fue una de 11 órdenes emitidas por la agencia desde que la Ley Nacional de Conservación les otorgó tal poder en 2013. La agencia identificó cuatro sitios activos de anidaje de tortugas a lo largo de la playa de The WaterMark y ordenó el cese inmediato de todos los trabajos de limpieza con equipo pesado. El Departamento no reveló multas o consecuencias posteriores al aviso más allá de la interrupción temporal de las obras.

Si bien Seven Mile Beach es una costa activa, propensa a los cambios naturales, incluso terremotos, el desarrollo inadecuado de la infraestructura, más visible alrededor de Grand Cayman Marriott al sur y Boggy Sand Road al norte, ha exacerbado los problemas de erosión de la costa, explicó Cathy Childs, gerente de Programas Ambientales del Fideicomiso Nacional para las Islas Caimán.

“Muchos factores inciden en la erosión de la Seven Mile Beach, pero el problema subyacente es que algunas propiedades se han construido demasiado cerca del agua en la playa activa. Los malecones empeoran el problema porque pueden causar la erosión de la playa debido a la acción abrasiva de las olas cuando rebotan en una estructura sólida”, escribió Childs. “Es imperativo que las nuevas propiedades respeten una gran franja de distancia mínima de la playa. Será necesario considerar el retiro controlado de algunas áreas en las que las estructuras en la playa deberán ser removidas y reubicadas más atrás”.

Un punto que no le agrada a Shirley Roulstone, una operadora de turismo convertida en activista comunitaria, es que a pesar de toda la demanda y la presión sobre los espacios naturales de Caimán, muchos de los nuevos complejos costeros de la isla están vacíos.

Solo alrededor de un tercio de los residentes de The WaterColours, por ejemplo, viven en la isla, dijo Lund. Los propietarios tienen domicilios registrados en Italia, Canadá, Estados Unidos, Suiza, Reino Unido, Polonia, Francia, Australia y la isla de Jersey en Normandía, aunque la mayoría ha optado por un apartado de correos en las Islas Caimán, según datos de Tierras y Agrimensura.

Muchos inmuebles son propiedad de compañías tenedoras de inversiones, lo que dificulta el rastreo de la titularidad. Los propietarios conocidos incluyen no solo a Schilling, sino también al multimillonario sudafricano Clive Calder y al empresario chileno Leonardo Farkas, quien también ha invertido en propiedades desarrolladas por Wellon y quien recientemente anunció que las Islas Caimán se convertirían en su domicilio principal.

“Estamos perdiendo nuestras costas, nuestra playa, por estructuras de concreto para que la gente las tenga como inversión”, dijo Roulstone. “Ya no podemos usar esas playas o esas costas porque nuestra propiedad ha sido reemplazada por estructuras para personas que ni siquiera viven aquí”.

Algunas empresas de bienes raíces, como la Oasis Land Development Limited, incluso han diseñado sus servicios dirigidos a compradores que probablemente nunca han visitado las Islas Caimán. Las notas sobre las ventas de terrenos de la compañía indican que, entre junio de 2015 y julio de 2021, $8.6 millones de sus contratos inmobiliarios en las Islas Caimán se negociaron en yuanes chinos o renminbi, principalmente en los distritos con baja población pero con mucho terreno como  Bodden Town, East End, North Side y Caimán Brac.

En abril de 2015, se dio una de las mayores transferencias de tierras conocidas en Caimán a un desarrollador asociado con China. Por $8.1 millones, 7 Mile Holdings transfirió 43 acres en la cuenca de manglares de South Sound a la compañía Datang Investment. El sitio, en gran parte hábitat de manglares, fue deforestado y luego dejado vacante, para llenarlo con árboles invasivos de casuarina que se propagan rápidamente.

La gentrificación en camino

No hace mucho, los habitantes de las Islas Caimán eran considerados “ricos en tierra”, explicó el académico y autor Roy Bodden, pero pocos vieron el valor de las parcelas costeras no aptas para la siembra de cultivos para su sustento como el maíz o la yuca.

Ya en la década de 1950, Bodden dijo que el comisionado Andrew Morris Gerrard advirtió a los habitantes de las Islas Caimán sobre las consecuencias de vender su “derecho por nacimiento”, la tierra, a cambio de “un plato de lentejas”.

Sin embargo, el efectivo en el bolsillo proporcionaba una ganancia económica instantánea. Esa era trajo una de las primeras grandes transferencias de tierras de Caimán y marcó el comienzo de los primeros resorts junto a la playa de las islas, como fue el antiguo Beach Club Colony.

“Ellos pensaron, genial. Esto es un golpe de suerte para nosotros. Este es el momento para que nos hagamos ricos. Porque todos los habitantes de las Islas Caimán tenían tierras”, dijo Bodden. “Ahora están aprovechándose de la exclusión de los caimaneses, en particular de los caimaneses jóvenes, de ingresos medios y con movilidad ascendente que no pueden pagar los precios de las propiedades”.

Lo que Caimán está experimentando ahora, dijo Bodden, es similar a la gentrificación: los efectos de una “comunidad de frontera” donde las regulaciones laxas y el deseo de obtener ganancias rápidas han separado a las comunidades históricas de su tierra.

“Hay dos Caimán”, dijo Bodden. “Hay un Caimán para los ricos. El otro Caimán es para los pobres… La gente vive en chozas y casuchas, fuera de las vías principales. Porque nadie los ve, pensamos que no existen, pero definitivamente existen”.

En esas carreteras secundarias, innumerables familias se han apiñado en estructuras que carecen de instalaciones adecuadas de plomería, cocina y baño o suficiente protección contra las inundaciones durante las tormentas. Una familia de Bodden Town informó que pagaba $975 al mes para alquilar una unidad que carecía de instalaciones adecuadas de baño y cocina, donde los tres miembros de la familia compartían un colchón doble que apenas cabía en el espacio. Mientras tanto, encontrar un alquiler de dos dormitorios por menos de $2,400 al mes es extremadamente raro en Gran Caimán.

Bodden teme que en un futuro cercano la reputación de ser un lugar pacífico y seguro dé paso a la agitación social, en una isla donde las verjas que alguna vez se construyeron para la exclusividad se conviertan en una necesidad por seguridad.

“No podrás caminar por las calles tan fácil como lo haces ahora”, advirtió.

Incluso en la era anterior a la crisis, los salarios locales estándar no se comparaban con el precio promedio de la vivienda. Según la encuesta salarial más reciente, de 2017, la mitad de los trabajadores de las Islas Caimán ganaban menos de $48,454 al año. Eso fue antes de que el coronavirus trajera recortes salariales y cierres de negocios.

Los trabajadores con salario mínimo ganan $7.30 la hora, mientras que los empleados que ganan propinas (como los meseros) y los trabajadores domésticos (como las niñeras) ganan un mínimo de poco menos de $5. En contraste, las Islas Caimán figuran como uno de los lugares más caros para vivir en la tierra.

Cuando las propiedades con un precio más bajo llegan al mercado, no duran mucho debido al poco inventario, explicó Jeanette Totten, de la compañía ERA Caimán, que forma parte de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de las Islas Caimán (CIREBA, en inglés).

“Debido a que todo se vendió, los precios realmente aumentaron”, dijo Totten. “Entonces, ¿están a sobreprecio? Sí, probablemente”.

La expresidenta de CIREBA teme que la burbuja inmoviliaria pueda estallar pronto para muchos caimaneses de ingresos medios que pudieron comprar casas durante la crisis. Como medida de alivio económico al inicio de la pandemia, el anterior Gobierno autorizó retiros de pensiones privadas de hasta $12,000 más el 25% del saldo restante. Esos fondos, destinados a proporcionar un alivio al desempleo, también fomentaron la   compra de viviendas.

“Muchas de esas personas corrieron a comprar porque tenían un pronto pago inicial enorme para el cual nunca antes habían podido ahorrar. Así que eso hizo que el mercado local fuera muy fuerte”, dijo Totten.

“[Pero] si trabajas en la industria del turismo, si eres empleada doméstica o eres un maestro de buceo y pudiste comprar una casa antes de que ocurriera toda esta locura, ya no tienes trabajo. Y lo poco que estás recibiendo del Gobierno no va a dar para pagar tu hipoteca, comprar alimentos y pagar todas las demás cuentas”.

Para diciembre de 2021, el Gobierno informó que alrededor de 3,000 trabajadores del sector del turismo de Caimán estaban desempleados, el 14% de la fuerza laboral, y seguían dependiendo de los fondos de desempleo.

Entre diciembre de 2019 y febrero de 2021, las solicitudes de los caimaneses al Fideicomiso Nacional de Desarrollo de Vivienda para comprar viviendas asequibles se duplicaron de 196 solicitantes a unos 400 aproximadamente, según Cayman Compass. Mientras tanto, el Gobierno inició la construcción de siete “viviendas asequibles” en East End, un sector lejos del centro de la isla en George Town. La ubicación de la próxima ronda de viviendas asequibles aún está bajo evaluación.

Cambios superficiales

En la cuenca de manglares de South Sound — 620 acres de los cuales casi el 80% son un hábitat de humedales y se proyecta que se eliminarían por el desarrollo — se presentó el ministro de Planificación, Johany Ebanks, para una reunión improvisada en octubre de 2021 con activistas ambientales que representan a Amplify Cayman, Sustainable Cayman y Mangrove Rangers.

Si bien aún no hay compromisos legislativos, Ebanks quería que el grupo supiera que está dispuesto a participar en el diálogo.

“Quiero tratar de renfocar la forma en que Planificación ve las cosas”, dijo. “Y creo que la única forma en que podemos hacerlo es por medio de la legislación”.

En South Sound, los miembros de varios grupos ambientalistas, incluidos Amplify Cayman y Mangrove Rangers, se reúnen en octubre de 2021 con la ministra de Planificación, Johany Ebanks, esquina superior derecha, y el presidente de la Autoridad Nacional de Carreteras, Alric Lindsay, esquina inferior izquierda, para analizar inquietudes de desarrollo. (Foto: Kayla Young | Centro de Periodismo Investigativo)

Para empezar, dijo que el Gobierno está buscando aumentar la franja de distancia mínima que los proyectos de construcción tienen que preservar en la playa y recuperar los espacios disputados durante mucho tiempo, como la península de Barker en West Bay, en gran parte propiedad de Dart. Ebanks también está de acuerdo con que el desarrollo junto a la playa ha ido demasiado lejos.

“Creo que nunca debimos construir en nuestras playas. Todo el mundo debería haber estado construyendo en el lado opuesto de la carretera, pero es lo que hay y con eso   tenemos que seguir adelante”, opinó.

Si los defensores del medio ambiente pueden llegar a un acuerdo que permita   construir edificios más altos, dijo Ebanks, es posible que pueda negociar con los desarrolladores.

“La mayoría de los desarrolladores, que de hecho vinieron a hablar conmigo, están de acuerdo con darnos mucha más playa. Simplemente se preguntan si el país y todos los demás estarán de acuerdo con que tal vez se construya un poco más alto”, expuso.

El Ministro de Planificación acordó reconsiderar la ubicación de un proyecto de vivienda asequible del Gobierno en South Sound, debido al impacto ambiental en los humedales.

“Me doy cuenta de que a ustedes no les quedan muchas áreas en South Sound. Todo ya ha sido tomado”, dijo Ebanks. “No quería desarrollar eso allí porque me pareció que Randyke está en una posición muy complicada, en este momento”. Randyke es un vecindario que en 2007 y 2011 enfrentó inundaciones de aguas usadas en los hogares, como consecuencia del sistema inadecuado de aguas residuales de la isla y la dependencia de una fragmentada planificación para inundaciones.

Si el proyecto de vivienda hubiese continuado, Ebanks advirtió que pudiese “destruir a Randyke nuevamente”.

Desarticulando el ‘club de los muchachos’

Uno de los temas más difíciles para Ebanks y su departamento será reformar un sistema arraigado desde hace mucho tiempo dentro del marco de planificación que ha permitido que, por décadas, los problemas de infraestructura empeoren.

A los tres meses de asumir el cargo, el Ministro Ebanks reemplazó, de la noche a la mañana, a los 13 miembros de la Junta de la Autoridad de Planificación Central (APC).

El anuncio obligó a la APC a cancelar su reunión de final de   2021 bajo la presidencia de A.L. Thompson, conocido por la cadena de ferreterías de la isla que lleva su nombre y quien tiene gran influencia en el sector de la construcción.

“Quiero acabar con todos los monopolios que hemos tenido tomando las decisiones”, dijo Ebanks.

Pero los viejos hábitos tardan en morir. Los nuevos miembros de la Junta de la APC también provienen directamente del sector de la construcción. Y, a muchos meses de iniciar su mandato, no han publicado los formularios de divulgación de conflicto de interés. Por lo tanto, es casi imposible para la ciudadanía saber si en efecto tienen   conflicto de interés al momento de revisar las solicitudes ante ellos.

El concepto de reuniones públicas en sí sigue siendo limitado con respecto a la APC.

Sin permitir grabar video ni audio, sin transmisión en directo de los procedimientos y haciendo las deliberaciones finales a puertas cerradas, el único registro oficial de los procedimientos de la APC son las actas del subdirector de Planificación Ron Sanderson, que lleva muchísimo tiempo en el puesto.

El contenido de las actas queda a discreción de Sanderson. El 12 de julio de 2021, en la primera reunión de la nueva junta, por ejemplo, Sanderson optó por excluir un exabrupto de Peter Campbell, renominado a la APC, y exvicepresidente de la Asociación de Fútbol de las Islas Caimán (CIFA). Precisamente, la CIFA era uno de los solicitantes de permisos ese día.

Mientras se evaluaban varias solicitudes, Campbell detuvo el proceso y se dirigió a los observadores presentes en el salón.

“Me gustaría dirigirme a estas damas”, dijo Campbell, señalando a una observadora de la comunidad y a la periodista del CPI /Cayman Current, sentadas en la parte trasera de la sala de conferencias del Gobierno.

“Sería muy inapropiado publicar algo en la prensa. Estamos discutiendo asuntos extraoficialmente. Si veo algo que se me cita en la prensa, voy a tener un gran problema con eso”, dijo.

El secretario ejecutivo de la APC, Haroon Pandohie, se disculpó más tarde por el incidente y dijo que Campbell se equivocó al hacer los comentarios.

Tal comportamiento puede reflejar a la antigua APC, cuyas reuniones se llevaron a cabo a puerta cerrada hasta 2015, pero choca directamente con el compromiso declarado del primer ministro Panton de establecer un gobierno basado en la transparencia.

“De la misma manera que las reuniones del Consejo Nacional de Conservación [del Departamento de Medio Ambiente] se llevan a cabo en público, queremos que las reuniones de la APC también se hagan públicas, a menos que haya muy buenas razones para no hacerlo que tengan que ver con la protección de datos o material comercialmente sensitivo”, dijo el primer ministro Panton en un discurso público el 8 de julio de 2021. “Creemos que desmitificar el trabajo de la APC será en beneficio de todos”.

El reto que enfrentan los legisladores de Caimán es lograr la voluntad política para enfrentarse al status quo, dijo el abogado Sammy Jackson, redactor del Plan de Desarrollo de 1997 de Caimán.

Si bien la tarea no será fácil, él tiene la esperanza de que lo que los legisladores lograron entonces, bajo el liderazgo de Truman Bodden, se pueda repetir.

“En 1997, logramos lo inalcanzable, porque otras administraciones lo intentaron y fracasaron: enmendar una parte significativa del plan existente [de 1977]”, dijo Jackson.

Primero, dijo, quienes toman las decisiones deberán tomar en cuenta la legislación que ya tienen ante sí, no solo el Plan de Desarrollo existente sino la Ley de Autoridades Públicas de 2019, lo cual es un paso hacia una mejor gobernanza que aborde los conflictos de interés y logre los objetivos relevantes en las juntas públicas.

“Soy un caimanés con escrúpulos, que le gustaría ver al país avanzar, no que quede   atrapado en un atolladero por la cobardía política”, dijo.

“Mi preocupación es que vamos a estar tan desesperados económicamente que vamos a hacer concesiones legislativas y de otra índole que normalmente no haríamos”.

Para evitar tal sacrificio innecesario y lograr la sustentabilidad — una nación que realmente equilibre el desarrollo y el medio ambiente en beneficio de su gente —, Jackson enfatizó que la Legislatura deberá intensificar sus esfuerzos.

“Si el Parlamento no va a enmendar el plan”, apuntó, “no se puede pretender que la Junta de Planificación viole la ley, para otorgar algo, como alguna promesa que algún político pudo haber hecho durante la campaña electoral”.

A medida que suenan las alarmas del cambio climático y sube el nivel del mar, lo que está en juego es aún mayor que hace 25 años. El calentamiento de 1.5 grados C (34.7℉), considerado un límite fatal para las islas naciones, está ahora a menos de una década, según el Panel Intergubernamental sobre el Cambio Climático de las Naciones Unidas. La mayoría de las Islas Caimán quedaría bajo el agua con el aumento de solo un metro del nivel del mar.

Esta investigación fue posible en parte gracias al apoyo de Para la Naturaleza, Open Society Foundations y la Fondation Connaissance et Liberté (FOKAL).