Por redacción de Sin Comillas

La Oficina del Comisionado de Seguro (OCS) emitió la nueva carta normativa (CN-2021-304-D) que deja en manos de los condominios de decisión de asegurarse bajo ambos formatos de pólizas: “Bare Wall” o “Full Value”. La aseguradora Mapfre está recomendado a los consejos de titulares que opte por una póliza “Bare Wall” que cubra las áreas comunes, procomunales y limitadas; y los titulares aseguren su propiedad y bienes privativos a través de una póliza individual, como puede ser una HO-06 o las opciones existentes en su personal package.

El año pasado, la OCS dejaba a los condominios con una sola opción para asegurar la propiedad: una póliza “Bare Wall”, al eliminar la posibilidad de usar una póliza “Full Value”. La nueva carta normativa pone a disposición de los condominio otra vez las dos opciones.

Ante el cambio en la normativa, Mapfre señala que el aseguramiento más beneficioso para un condominio, sus titulares y los productores de seguros, es a través de una póliza “Bare Wall” y una póliza individual para el titular.

Si se opta por una póliza “Full Value” se necesitaría un voto unánime o un voto de 2/3 partes del Consejo de Titulares. Mapfre explica que, al haber una votación de 2/3 partes de los titulares, aquellos que no estuvieron a favor de asegurar sus bienes privativos en una póliza “Full Value”, pueden asegurar por su cuenta, de manera individual, sus bienes privativos originales adheridos a la estructura.

La póliza “Bare Wall” ofrece cubierta únicamente para los elementos comunes, procomunales y limitados de un condominio. A través de una póliza individual (HO-06) se pueden asegurar los bienes privativos, incluyendo aquellos adheridos a la estructura, así como las mejoras que puedan haberse realizado.

Según Mapfre una póliza “Bare Wall” tiene los siguientes beneficios:

  • Se presenta con mayor prontitud el reclamo a la aseguradora y demora menos el pago de una reclamación porque solo se tienen que valorar los daños a los elementos comunes, contrario al “Full Value”, cada uno de los apartamentos que tuvieron daños en su interior, tienen que inspeccionarse.
  • Al resolverse con mayor prontitud la reclamación y recibo del pago, pueden repararse los daños evitando que dichos elementos se deterioren o pierdan su valor.
  • Se evita el conflicto de interés entre el Consejo de Titulares, la Junta de Directores, y los titulares individuales en la repartición de los fondos que reciba por parte de la aseguradora para la reparación de los elementos comunes, dado que no está cubierta la propiedad privada.
  • Se evita tener que valorar la propiedad privada cuya valorización solo la conoce el titular sin olvidar que dicha propiedad está en constante cambio por las modificaciones y/o alteraciones que realiza el propio titular sin el conocimiento del Consejo de Titulares.
  • Promueve una mejor convivencia y ambiente de comunidad al separar lo que es el elemento común de los elementos privativos.
  • Se evita la exposición a errores y omisiones por parte de los miembros de la Junta de Directores del Consejo de Titulares y del productor de seguros dado que no tienen la responsabilidad de establecer el valor asegurado de la propiedad privada.
  • Se protege el derecho a la intimidad de la propiedad privada.

Por otra parte, destaca algunas de las ventajas de obtener una póliza individual para proteger sus bienes privativos:

  • La tarifa o prima de una póliza de seguros individual es más económica.
  • La póliza individual puede cubrir gastos adicionales de vivienda (“additional living expenses”) si se tiene que mudar por daños a su apartamiento. La póliza “Full Value” del Consejo de Titulares no le provee este beneficio a ningún titular.
  • La póliza individual puede cubrir derramas. La póliza “Full Value” del Consejo de Titulares no le provee este beneficio a ningún titular.
  • El titular puede adquirir otros seguros para su propio beneficio como lo son las cubiertas de contenido (propiedad mueble), responsabilidad pública y gastos médicos (contra terceros).
  • El titular escoge a su aseguradora y productor en vez de delegar en el Consejo de Titulares la selección de la aseguradora.
  • El titular le reclama directamente a su aseguradora, decide cuando presenta la reclamación y tiene control total de la misma. En una póliza “Full Value” el Consejo de Titulares es el asegurado nombrado y es quien puede presentar, argumentar una reclamación o firmar un relevo para la resolución de la misma.
  • El titular tiene facultad de contratar por cuenta propia a profesionales de su confianza para la valorización y estimación de sus daños.
  • El titular coordina la cita de inspección de su propiedad directamente con la aseguradora
  • El ejercicio de la aplicación de los deducibles de fuego, huracán y terremoto en la póliza individual tiene un resultado menor.
  • El titular decide si acepta la oferta realizada por la aseguradora.
  • El titular cobra a su nombre, directa e inmediatamente de la aseguradora los daños cubiertos bajo la póliza. Sin embargo, en una póliza “Full Value” el pago lo recibe el Consejo de Titulares.
  • El titular cobra su reclamo del seguro con más prontitud, mientras que bajo una póliza “Full Value” el titular tiene que esperar que se cite una Asamblea del Consejo de Titulares para evaluar la oferta, se acepte la oferta, se firme el “Proof of Loss”; y posteriormente, la aseguradora puede emitir el pago.
  • Una vez aceptada la oferta bajo una póliza “Full Value”, el Consejo viene obligado a realizar una distribución de los fondos entre las partidas correspondientes a las áreas privativas y las áreas comunes. El titular no participa del proceso de distribución.
  • La reparación de los elementos comunes, por lo general tienen prelación a los daños de los titulares, por el efecto que causa a la comunidad en general. Por lo que, bajo una póliza “Full Value” los daños en elementos privativos del titular, pueden no ser indemnizados.
  •  El titular es el único que tiene conocimiento del valor de la propiedad que le pertenece única y exclusivamente a este.
  • Recibe un mejor asesoramiento por parte de un agente o corredor de seguros porque solo se estaría considerando la propiedad privada y el asesoramiento se dirige a su particular necesidad.

“Es sabido que las pérdidas ocasionadas por la catástrofe de los Huracanes María e Irma pusieron al relieve las situaciones prácticas que se producen en la aplicación de las condiciones de cubierta bajo una póliza “Full Value” y el estado de indefensión e inequidad en el que muchos titulares de apartamentos aún se encuentran, por las decisiones de terceros ajenos a su propiedad privativa. Nuestra recomendación es que el Consejo de Titulares opte por una póliza “Bare Wall” que cubra las áreas comunes, procomunales y limitadas; y los titulares aseguren su propiedad y bienes privativos a través de una póliza individual, como lo puede ser una HO-06 o las opciones existentes en su personal package”, explica la aseguradora.