Sin la moratoria se habrían ejecutado más de 4,300 hipotecas adicionales

Por Luisa García Pelatti

El 16 de septiembre terminó la moratoria de pagos para las hipotecas aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés). La firma de consultoría V2A, en un análisis publicado este semana, anticipa que se producirá un aumento en el número de ejecuciones de viviendas en los próximos meses, que a su vez provocará una caída de los precios de las propiedades.

V2A estima que sin la moratoria, se habrían ejecutado un mínimo de 4,300 hipotecas adicionales entre septiembre de 2017 y junio de 2018. Una gran número de esas hipotecas se espera que afloren en los próximos meses.

La moratoria, que ha durado un año, redujo de forma dramática el número de ejecuciones de hipotecas. De las 1,747 viviendas reposeidas en el primer trimestre de 2017 y las 1,723 en el segundo trimestre, se pasaron a sólo 101 en el cuarto trimestre del año pasado. Las ejecuciones aumentaron a 501 en el primer trimestre de este año y se situaron en 428 entre abril y junio, pero se mantuvieron muy por debajo de los niveles que tenían antes del huracán María.

La caída en el número de ejecuciones de viviendas se refleja también en el incremento de las carteras de hipotecas de los bancos con atrasos de más de 90 días. Estas carteras con atrasos representaban sólo el 7% de las carteras hipotecarias de los bancos antes del huracán. En el cuarto trimestre del año, el porcentaje de estas carteras subió a 20%, y aunque se ha reducido a 15% en el primer trimestre de este año y a 12% en el segundo trimestre, se mantienen por encima de los niveles previos al huracán.

Banco Popular, que le da servicio a la mayoría de las hipotecas FHA existente en el mercado, ha experimentado una desplome en el número de sus ejecuciones. Si en el 2017, el 56% de las ejecuciones hipotecarias eran de Popular, en los primeros siete meses del 2018 ese porcentaje ha caído  hasta 15%, según V2A.

Por otro lado, se da el caso de Banco Santander, donde las ejecuciones han aumentado después de María, con 273 hipotecas ejecutadas en los primeros siete meses de este años, comparadas con 289 en todo el 2017.

El aumento en las ejecuciones de viviendas se traducirá en un aumento en el inventario de viviendas a la venta, lo que provocará una caída de los precios, advierte la firma de consultoría.

“Es difícil estimar la magnitud de este impacto porque no tenemos una cifra precisa del suministro actual de propiedades residenciales en venta. Sin embargo, considerando que el número total de originaciones de préstamos hipotecarios en 2017 fue de 13,732 (incluyendo refinanciamiento), incluso una pequeña parte de las 4,300 con potencial de ser ejecutadas tendría un impacto en el mercado inmobiliario”, explica V2A.

La llegada de fondos federales para la reconstrucción y el desembolso de los pagos de las reclamaciones a los seguros podría ayudar a evitar que la caída de los precios de las viviendas, “pero no debemos menospreciar el impacto del aumento esperado en el número de propiedades ejecutadas en los precios futuros de la vivienda”.

La firma de consultoría cuestiona cómo van a lidiar los bancos con los clientes que se han beneficiado hasta ahora de las moratorias a las hipotecas FHA, ¿ejecutarán las hipotecas inmediatamente? ¿cómo se afectarán las tasas de morosidad de los bancos? ¿Están preparados los bancos para esta avalancha de ejecuciones?