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Lo que debe saber sobre los programas de mitigación
Por Luisa García Pelatti
El huracán María y las moratorias que se otorgaron posteriormente han mantenido las ejecuciones hipotecarias por debajo de su nivel habitual. Pero esta tendencia no se mantendrá. Cuando las moratorias vayan expirando, las ejecuciones de hipotecas empezarán a aumentar.
Anticipándose a ese incremento, FirstBank compartió algunas percepciones erróneas que existen sobre los programas de mitigación y aclarar que no siempre la solución es retener la propiedad.
El objetivo principal de la mitigación de pérdidas es evitar la ejecución hipotecaria asistiendo a los prestatarios a obtener una solución financieramente sostenible para permanecer en su hogar y mantener su casa o disponer de la propiedad a través de una entrega voluntaria o una venta corta, explican Graudia Torres, vice presidenta y gerente de Default Management – Hipotecas, y Javier Hernández Scimeca, primer vicepresidente y gerente del departamento de Administración de Hipotecas de FirstBank.
Algo que las personas no entienden bien es que el proceso de mitigación puede ser diferente en cada caso dependiendo del inversionistas que sea el dueño de la hipoteca. El proceso, que se debe decidir en un plazo de 30 días, se suele retrasar porque la gente no entrega toda la documentación.
Los programas de mitigación se dividen en dos tipos: los de retención, que ayudan a que la persona mantenga la propiedad, y los que, ante imposibilidad de quedarse con la propiedad, ayudan a disponer de la propiedad.
A su vez los programas de retención se dividen en:
- Moratorias: que puede ser una prórroga para pagar la deuda o a dar mayor cantidad de tiempo para pagarla.
- Extensión de pago: usualmente para préstamos con menos de 3 meses en atrasos. No todos los inversionistas la ofrecen.
- Planes de pago: usualmente los inversionistas requieren que la cuenta se ponga al día en un periodo no mayor a 6 meses.
- Modificación de préstamo: un cambio en los términos del préstamo. Podría conllevar extensión de término y cambio en interés para obtener un pago que el cliente pueda cumplir.
Las opciones para disponer de la propiedad son: venta corta (“Short Sale”), venta de una propiedad por un valor menos a lo adeudado al banco y entrega voluntaria.
Torres y Hernández explica que los principales problemas en los programas de mitigación están en la entrega de la documentación y en que algunas personas se niegan a recibir consejería para reducir sus deudas de consumo. En otras ocasiones se miente sobre la razón del atraso en el pago de la hipoteca o no hay evidencia de ingresos.
Pero sobre todo, la gente tiene ideas equivocadas sobre los programas de mitigación.
- No siempre van a poder quedarse con la propiedad. Si no tienen capacidad de pago habrá que disponer de ella.
- Las situaciones son diferentes. Las opciones disponibles para su vecino pueden no estar disponibles para usted.
- Las modificaciones de préstamo no siempre se traducen en un pago menor.
- No hay que esperar a estar atrasado en los pagos para entrar en un programa de mitigación.
- Lo más importante es llamar al banco tan pronto tenga problemas para hacer su pago o surja una circunstancia que sabe le impedirá hacer el pago en el futuro.
