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Los excesos del mercado de vivienda: “El banco estaba escondiendo delincuencia”

Fri, Sep 28, 2012

Banca, Hipotecas

Por Luisa García Pelatti

Los excesos que cometieron desarrolladores y banqueros entre el 2005 y el 2007 inundaron el mercado con un exceso de inventario de vivienda que desembocó en una crisis de la que todavía no se ha logrado salir. Los desarrolladores construían sin arriesgar nada y desoyendo las opiniones de los expertos que advertían de la falta de demanda para sus proyectos. Los bancos en su afán de prestar “cortaron muchas esquinas”. Esos eventos cambiaron las reglas del juego en el sector. El financiamiento para los desarrolladores es ahora más estricto. No es que los bancos no quieran prestar, es que no lo van a hacer como lo hacían antes.

Este a grandes rasgos fue el mensaje de Rafael Blanco, Comisionado de Instituciones Financieras, ante la convención de la Asociación de Constructores de Hogares. Y si bien Blanco responsabilizó a los desarrolladores de los excesos que llevaron a la crisis, él –banquero antes que regulador– aceptó que los bancos también cometieron errores. “El banco estaba escondiendo delincuencia. Los reguladores no se dieron cuenta de lo que pasaba porque los teníamos engañados”.

El período del 2005 al 2007 fueron años de excesos. Las carteras de préstamos de construcción crecieron a ritmos de 43%, 22% y 25%, mientras el resto de las carteras de los bancos se mantenían estables. Los préstamos de construcción de desarrolladores llegaron a representar el 10% del total de préstamos, una cifra “extraordinariamente alta”.

“En aquel entonces, todos los bancos era el que más creciera y el que más grande fuera. Todo se medía en términos de activos, de depósitos y de préstamos. La compensación de los bancos también se fundamentó en pagos incentivados a base de crecimiento de carteras, y obviamente se empiezan a cortar muchas esquinas”, explicó Blanco.

Pero la situación no era sostenible. Entre 2008 y los primeros seis meses del 2012, la banca perdió $1,600 millones y la descapitalizó. En el 2010, el regulador cerró tres bancos (Westerbank, R&G y Eurobank). Pero podrían haber sido más bancos, advierte el Comisionado, si los que sobrevivieron no hubieran salido a buscado capital.

Ahora, los desarrolladores se quejan de que los bancos no prestan. Que han endurecido sus políticas crediticias. “Los bancos tienen que prestar. Ese es su negocio. Uno no puede decir que un banco no quiere prestar. El regulador quiere que preste. Pero tiene que hacerlo de una forma prudente donde haya un potencial de repago. Yo estuve en el otro lado, prestándole a ustedes y nos excedimos en muchísimas cosas que se hacían antes”.

Blanco explicó que esos excesos incluía prestarle a los desarrolladores para contingencia, para intereses. “Y cuántas veces no teníamos que enmendar los contratos porque se acaba la cuenta de intereses. El banco estaba escondiendo realmente delincuencia. Por eso le echan la culpa a los reguladores de que no se dieron cuenta antes. Si nosotros los banqueros los teníamos engañados”.

El negocio era demasiado bueno para el desarrollador, porque “tenía en el banco a un socio que no participaba en las ganancias, pero ciertamente participaba en las pérdidas. Y no podemos pensar que eso se va a sostener. En el futuro los bancos quieren prestar, pero los términos y condiciones van a variar”.

Los desarrolladores pecaron también de soberbia, porque desoyeron las advertencias de los expertos. Blanco explica que ya en el 2005, la firma Estudios Técnicos, Inc., venía advirtiendo que había un exceso de inventario en el viviendas con precios superiores a las $300,000 y que la demanda estaba en las propiedades a precios de $200,000 o menos. “Obviamente, era más rentable hacer los proyectos grandes que hacer los pequeños. Mientras el banco lo financiara nos inventamos cuanto proyecto había”.

Ahora, algunos de esos proyectos están causando grandes problemas. La cartera de “Other Real Estate Loans” (OREO) está en $900 millones. “En la medida en que estas propiedades se atasquen en los bancos, los bancos tiene que ser muy prudentes en cómo disponen de ella, porque esto puede ser un lastre que perjudique a las instituciones financieras”. Si los bancos bajan mucho los precios de esas propiedades que no se vende, como esperan la mayoría de los compradores potenciales, “si disponen de ellas a precio de quemazón”, va a tener un impacto en las tasaciones de otras propiedades que garantizan otros préstamos.

El Comisionado explica que los bancos ahora tiene otros retos, porque con Basilea III los requisitos de capital son mayores. Las nueva reglamentación de Estados Unidos exige a las instituciones dedicar más recursos a actividades que no están generando actividad y la rentabilidad se va a convertir en un reto. “Necesitan una masa crítica mayor para ser poder ser rentables”.

Se acabó eso de ser un banco que ofrece todos los servicios. Los bancos van a tener que buscar nichos donde tengan ventajas competitivas, opina Blanco.

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13 Responses to “Los excesos del mercado de vivienda: “El banco estaba escondiendo delincuencia””

  1. Ivan says:

    El debacle economico y financiero de P.R. es mucho mas profundo que lo expresado por el comisionado y los participantes de este foro.

    Eso es tema para otro articulo…Report

  2. LatinMoe says:

    La industria de la banca, que es una de las industrias mas fiscalizadas, es responable de este debacle económico en el pais? ….En serio?

    Creo que son muchos mas los responsables.Report

  3. Luis Correa says:

    La recesión comienza para el mes de Abril del 2006 y toca fondo durante el mes de Junio de 2009. No obstante la banca refleja un aumento significativo en su cartera de préstamos para este periodo. Aumento que ha resultado en un aumento en la morosidad de un 2% en el 2006, a una tasa de sobre un 12%. a estas fechas, reduciendo a un ritmo extremadamente lento. Entre al año 2007 al fiscal 2011, Puerto Rico se ha contraído en su economia un 14.1 %. El liderato bancario de la Isla no puede minimizar su responsabilidad en esta debacle, por sus acciones poco prudente su liderato esta comprometido y se a erosionado su legitimidad en el país. No me cabe duda que deben estar avergonzados de lo que permitieron que ocurriera en Puerto Rico.Report

  4. Juan says:

    Leyendo los comentarios ahora entiendo el problema:
    No hemos aprendido la lección. Al sol de hoy no sabemos lo que significa la palabra RESPONSABILIDAD. Todo el mundo es culpable menos yo… creo que la crisis va a seguir un tiempito más hasta que aprendamos a ser un poco mas responsables, empezando por dejar de crear cajas de fósforos a sobre precio y a empezar a crear ciudades eficientes.Report

  5. lola mendez says:

    Al leer algunos comentarios me doy de cuenta como nos gusta vivir de las mentiras, omisiones por decision propia en este pais.Deberas que hay que ser poco inteligente para no saber desde hace anos todo lo que se ha escrito en este articulo. Esto es sentido comun a nivel de escuela intermedia!! Se construyo a todo dar a precios exagerados no viables para el consumidor de este pais!! Si se ha mantenido la mentira debajo de la alfombra y asi les gusta a muchos, A MI NO!Report

  6. Joel Caraballo says:

    El Comisionado no dice la verdad. Los prestamos de construccion tienen una partida para reserva de intereses. Cuando las casas no se vendian en el tiempo esperado los bancos comenzaron a aumentar las reservas de intereses y ahi fue que los reguladores se dieron cuenta de lo que estaba pasando y prohibieron la practica de aumentar la reserva de intereses. Al no venderse los proyectos los banqueros tuvieron que solicitarle el pago de intereses al los desarrolladores y ahi fue que se tranco el bolo. Tuvieron que aumentar las reservas para perdidas y se acabo el evento.Report

  7. MARIA says:

    Estimada Luisa

    La cobuertura de las expresiones dichas por el Sr. Blanco, estoy segura estan caracterizadas en su interes profesional de analizar, y profundizar. No obstante, el Comisionado se debe a su isla, a su gobierno, a la constitucion. Las practicas respondieron a estructuras, politicas a nivel de Junta de Diretores, de los cuales definitivamente el participo. Lo que no elogio es que en momentos toda la crisis global de la banca, se presente nuestra isla como una llena de banqueros que enganan. Esa imagen no promueve desarollo , no promueve futuro, no promueve solucions. Las soluciones reales, se impezaron a implantar por ejectuvos leales,transparentes, que se ponian como meta trazar las politicas escritas claras que eran necesria para evitar extensiones administrativas en exceso, el uso de fondos de intereses en reserva. EL comisionado , asiste mas a nuestro pais, si en sus expresiones habla hacia las mejoras logradas por los equipos de hombres y mujeres que siguieron sacrificados trabajando con tezon dentro de sus bancos, hacia la budqueda de solucione desde 2009 al presente que previnieran abusos en practicas prestatarias hacia desarolladores de este pais, incluyendo, como conoce el Comisionado, su relacion con el Sr Cuqui Ventura. En Resumen, solo invito a ser asertivo en buscar soluciones, y ayudar a escribir un camino donde nuestra industria bancaria pueda brillar en su dinamismo, y proactividad en ayuda a la economica del Pais. Por Puerto Rico!!Report

  8. MARIA says:

    El Sr. Rafael Blanco parece juzgar toda una industria de la banca, imputandoles a todos practicas que el permitio cuando era jefe de riesgos en el banco que trabajaba. No es correcto, que un Comisionado de toda la banca, este imputando que enganaban, cuando es su rol ahora ayudar a estabilizar y promover correctamente la credibilidad de la industria. La economia esta, en todos paises como Estados Unidos, Italia, Espana, Irlanda en grave crisis, junto a su sector bancario ( en crisis). Que simplista es nuestro comisionado al expresar que el problema es que los bancos enganaban ( donde esta el debido proceso de ley al Comisionaddo expresarse asi) y disfrazaban. Esperamos un Comisionado que pueda corregir , regular, y promover de manera fizcalizadora ( COnstitucionalmente siguiendo un proceso de orden ) a la banca. No un Comisionado que contribuya a crear mas imagen negativo de la industria financiera. Esto no deberia aceptarse.Report

    • Peor sería que el Comisionado no reconociera lo que pasó. La mayoría de los bancos no hablan del tema y no asumen responsabilidades por actuaciones que afectaron a la mayoría de los propietarios de viviendas. ¿Preferimos vivir en la ignorancia y no enfrentar lo que pasó? Me parece que el Comisionado ha sido valiente en hablar de prácticas que ocurrieron en todos los bancos y que nos llevaron a donde estamos.Report

  9. Luis Correa says:

    Lejos de exagerar en sus comentarios, creo que el Comisionado esta siendo sumamente comedido en sus expresiones. Si tomamos en consideración lo que ha ocurrido en Puerto Rico en estos tiempos sus comentarios son ciertos pero conservadores. Es que el Comisionado es un gran profesional, muy comedido y certero en sus expresiones. Como debe ser un Comisionado.Report

  10. Ramon says:

    La avaricia en su maxima expressionReport

  11. Gonzalo says:

    Es facil mirar hacia atras y criticar. Me parece que el Comisionado exagera, y usted lo incluye en su articulo como el papagayo, sin cuestionamiento alguno.Report

    • No creo que el Comisionado sea una persona que tenga por costumbre exagerar, y menos en un asunto tan serio como éste. Lo que dice el Sr. Blanco coincide con lo que han dicho banqueros “off the record”. A los desarrolladores les ha costado más admitir su responsabilidad en la crisis. Que sepa, nunca lo han hecho publicamente. Mi artículo trata de transmitir, los más fielmente posible, la presentación del Comisionado. Los cuestionamientos de la periodista podrían ser legítimos en una entrevista, pero éste no es el caso. Agradezco sus comentarios y le animo a que siga escribiendo, nos ayudará a mejorar.Report

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