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El mercado de vivienda seguirá afectado por las limitaciones al crédito y la debilidad de la economía

Fri, Jan 25, 2013

Banca, Vivienda

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Por Luisa García Pelatti

La reducción en la formación de hogares y la situación económica de familias y bancos mantienen el mercado de vivienda en situación crítica. Y no hay perspectivas de que la situación mejore. En un foro celebrado recientemente por el Colegio de Contadores Públicos Autorizados, Graham Castillo, presidente de Estudios Técnicos, Inc. advierte que “continuarán las limitaciones de acceso al crédito y el ambiente de cautela en el sistema financiero”.

Se ha pasado de la formación de 20,000 hogares anuales en las tres décadas anteriores a 11,000 en la ultima década.

La tasa de morosidad de los préstamos hipotecarios, que se ha elevado a 15.35%, reflejan el deterioro de la situación económica de las personas. “La probabilidad de que una persona cualifique para un préstamo hoy es mucho menor que en el 2006”. Por otro lado, los bancos todavía están manejando el problema de sus carteras.

Las ventas se han reducido 20% en el primer trimestre de 2012. En el caso de las viviendas nuevas, la caída ha sido mayor, 37%, según datos de Estudios Técnicos, Inc.

La mayor parte de las ventas son viviendas existentes con un nivel de precio por debajo de $200,000. Los resultados muestran que se venden tres unidades de viviendas existentes por cada unidad nueva; y que los incentivos a la compra de vivienda existente no impactan proporcionalmente a la venta de vivienda nueva.

“Se está reduciendo el nivel de vivienda nueva lista para entregar. Todavía, en algunos segmentos y regiones, nos queda terreno para recuperar ese mercado”, apunta Castillo.

En septiembre de 2012, había 6,476 viviendas construidas y listas para entregar. El 68% son viviendas con un precios inferior a los $200,000.

El ejecutivo, comentó que los bancos han empezado a otorgar financiamiento a algunos proyectos de construcción. “pero han sido muy estrictos y eso tiene implicaciones para la agenda de trabajo”.

Castillo prevé que los retos del mercado de vivienda seguirán este año y el próximo. El acceso al crédito continuará restringido tanto para proyectos de construcción como para individuos debido a que la banca aún tiene problemas de calidad de activos y a restricciones reglamentarias. Por lo anterior, las instituciones financieras mantendrán una actitud de precaución a la hora de financiar nuevos proyectos.

Entre las recomendaciones que presentó Castillo incluye que “la agenda de las empresas privadas tienen que partir del supuesto de que habrá muy poco crecimiento. Debe, por lo tanto, continuar enfocada en la reducción de costos, la introducción de nuevas tecnologías de construcción y, en conocer con precisión las necesidades y exigencias del consumidor”.

También cree que se debe revisar la legislación que encarece el costo de construcción de vivienda, viabilizar el desarrollo y financiamiento de vivienda asequible.

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3 Responses to “El mercado de vivienda seguirá afectado por las limitaciones al crédito y la debilidad de la economía”

  1. RESULTA UN GRAN ALICIENTE VIVIR EN UN PUEBLO PEQUENO SIN GRANDES EDIFICIOS, NI TAPONES NI GRITERIA NI VIOLENCIA.
    ESTRCTURAS ANTIGUAS MANTEIDAS EN PERFECTO ESTADO, AREAS VERDES Y MONTANAS CON BOSQUES DENSOS RESULTAN AGRADABLES A LA VISTA Y CON GANAS DEE PASEAR.
    CARRETERAS VECINALES Y GRANDES EXPRESOS CON RODAJE INTACHABLE DAN GUSTO RECORRER TODA LA COMARCA.
    HOSPITALES Y CENTROS DONDE EL ENVEJECIENTE SE APRECIA Y RESPETA , CON DESCUENTAS Y SIN HACER FILA RESULTAN APETECIBLES.
    TODO LIMPIO Y TODO FUNCIONA.
    RECETA PARA REUBICARSE!
    DON ELIAS USTED YA ES ECONOMISTA Y ANTROPOLOGO!
    HEMOS SEGUIDO SU CONSEJO Y OPINION!Report

  2. La vivienda nueva, particularmente al estilo de urbanización, no debe formar parte de una iniciativa de crecimiento económico. Al contrario, las urbanizaciones nuevas son unas de las amenazas más serias al activo más valioso que tenemos: una isla tropical que forma parte de EEUU. ¿Cuántas existen?

    En un país tan pequeño, el enfoque debería ser más sobre el tipo de vivienda y no sobre la cantidad. En pro de la calidad de vida, debemos hacer todo lo razonable para preservar a los paisajes naturales y espacios verdes.

    Referente a los comentarios del Prof. Gutiérrez, no veo que haya ocurrido un “sabotaje a la plataforma de producción”. Más bien, veo una dependencia excesiva y fútil en los subsidios (principalmente de incentivos contributivos) para crear y sostener a industrias que por sí solas no son competitivas en PR. Veo la falta de prever y adaptarse a la globalización.

    No nos dedicamos a las actividades en que realmente podemos competir. Si en primera instancia el gobierno tiene que ofrecer una exención contributiva (el equivalente de pagar del fisco) a una empresa para operar en PR, ya es signo casi indudable de que la empresa no es competitiva.

    Al contrario, necesitamos firmas que pelean entre ellas y ofrecen a nosotros beneficios por el privilegio de establecerse en PR. Necesitamos a empresas que felizmente pagarían impuestos en las tasas más altas posibles por la oportunidad de estar en PR.

    Macau y las Vegas son ejemplos del sector en que debemos competir. Las empresas de hotel y entretenimiento se encuentran en una batalla constante entre ellas y vienen con sonrisas y miles millones para conseguir permisos de construcción.

    La erosión de la clase media en PR se debe en mayor parte a la falta de inversión y creación trabajos. Parte del problema es que el gobierno persigue todavía un modelo que funcionó en los 40s, 50s y 60s, respaldado por el fisco de EEUU y salarios en PR que eran muchos más bajos que ahora.

    Hay que reorientarnos hacia otras actividades.

    Si el gobierno tuviera más recursos económicos sería más fácil este cambio. Pero las recaudaciones contributivas han sufrido de la evasión rampante. También han sufrido un menoscabo de la base tributaria debido a exenciones contributivas y el favorecer a ciertos tipos de ingresos.

    La propuesta hecha en “El Manual de Rescate Económico” para enfocar los impuestos más sobre la propiedad inmueble (impuestos que hoy día son casi triviales) expresamente tendría excepciones para gente anciana y jubilada, personas incapacitadas, y tendrá tasas menores para residencias con un valor menos de $100,000.

    La gente y los activos financieros se esconden sin problema. La evasión contributiva tiene muy pocas soluciones, aparte de tributar a bienes que fácilmente se pueden identificar.

    Tributar a los inmuebles según su valor, pero tomando cuenta las circunstancias del propietario, es más eficiente, confiable y justo. Así podemos lograr que más personas paguen según sus medios. El mismo fin se persigue con imponer más responsabilidad fiscal sobre dueños de automóviles, botes de recreación y teléfonos celulares.

    El Manual también plantea la tributación del consumo discrecional, pero con tasas menores sobre la comida, la medicina y ciertos tipos de ropa.

    Por supuesto, el costo de administrar y los resultados de estos nuevos sistemas de tributación tendrían que evaluarse en la práctica. Y habrá un periodo de transición incómodo. Sin embargo el sistema actual favorece demasiado a personas que tienen el lujo y la suerte de vivir de bienes rentables y penaliza a los que se ganan la vida con su trabajo diario.Report

  3. Mercado de Viviienda y Emigración Forzada

    La emigración es un reflejo de las condiciones de vida en los distintos origenes y destinos. Los profesionales van adonde se les aprecia. Esa información la reciben del mercado de trabajo. El mercado envía señales en el lenguaje de salarios, beneficios marginales, condiciones, expectativas de progreso, calidad de vida en los vecindarios. Todos entendemos ese lenguaje. No es la emigración el problema. Son las condiciones que la provocan. Las condiciones que hemos permitido que se entronicen estructuralmente en Puerto Rico. Un gobierno omnipresente, ineficiente, inefectivo, cautivo de intereses político-partidistas. Las condiciones sociales producto del estancamiento son en buena medida derivadas de acciones de sabotaje a la plataforma de producción que había desarrollado Puerto Rico. Ese sabotaje ha tenido su origen en elementos ideológicos contrarios a la relación prevalesciente con los EEUU. Las macro-tendencias eran claras hace mucho tiempo. La propaganda partidista las logró empañar. Ahora, desgraciadamente, es tarde.

    Es tarde porque la demografía genera fuerzas muy poderosas que, una vez encauzadas, no pueden cambiar de rumbo en el corto plazo. Las condiciones que hoy prevalecen en Puerto Rico, comenzaron a gestarse durante la década del 1970.

    Para complicar el panorama, tómese en cuenta que el desarrollo de la plataforma de producción que ha sostenido la economía de Puerto Rico evolucionó durante 60 años. Dicha evolución respondió a fuerzas exógenas y endógenas. En la medida que estas fuerzas se alinearon, los resultados fueron positivos. El más sobresaliente, sin duda, fue el surgimiento de la clase media.

    Hoy la clase media percibe que el País no la aprecia, no la quiere, no protege su propiedad, sus hijos, la vida misma. Esa percepción es reforzada a diario por las señales que genera la sociedad, a través del gobierno. El sistema de impuestos castiga el producto del éxito por medio del impuesto sobre el ingreso de forma progresiva. Castiga la acumulación de riqueza por vía del ahorro, grabando los dividendos. Los gobiernos municipales gravan la propiedad mueble y la inmueble. Los servicios públicos son menoscabados en beneficio de los trabajadores sindicados y de los partidos políticos.

    Bajo estas circunstancias, un segmento importante de la clase media parece haber tomado la decisión de no permanecer donde no se le quiere. Se han ido. Muchos más están planificando la salida. Otros la están contemplando como la única alternativa de protección de su estándar de vida.

    Las propuestas que se lanzan a diario tienden a reforzar más la opción de la emigración. Hace unos días, por ejemplo, alguien propuso que se erradicara el impuesto al ingreso (con lo que estoy de acuerdo) y se sustituyese con un impuesto a la propiedad. El efecto de esa opción sería desastroso para la clase media, especialmente la jubilada. Ya sus ingresos fueron gravados, sus ahorros sufrieron más castigo al generar rendimientos por vía de sus instrumentos de inversión financiera. Ahora, en acto de supremo cinismo, se les dice que no habrá que pagar impuesto sobre el ingreso (a una clase que solo percibe ingreso por vía de pensiones y ahorros acumulados) y se les anuncia que su propiedad será el objeto de la tributación. Su propiedad que fue el producto de su esfuerzo laboral y depositaria de sus ahorros. Ahora será el objeto principal de la tributación. Su propiedad que el mercado ha desvalorado al colapsar la demanda.

    No hay duda. La única opción es la fuga, la huida, la salida, la emigración, el desplazamiento. Llámele como usted desee. ¿Dígame si usted no está pensando en irse?Report

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