Los programas de estímulo a la compra de viviendas han hecho su trabajo y han logrado impulsar un mercado paralizado por la pérdida de empleos, una tasa de morosidad récord y políticas más estrictas por parte de los bancos a la hora de conceder créditos. Pero a pesar de los estímulos, el mercado sigue débil. Graham Castillo, presidente de Estudios Técnicos, anticipa que este año se venderán unas 5,000 viviendas, la mitad de lo que se consideraba normal antes de que explotara la burbuja inmobiliaria. Eliminar el inventario va a tomar mucho tiempo. Castillo hizo estas declaraciones durante una entrevista en el programa “Es la economía, estúpido”, de Bonita Radio. La entrevista íntegra se puede escuchar en Bonita Radio.

Eliminar el inventario de viviendas construidas va a tomar tiempo. Castillo, un experto en el mercado laboral, estima que hay entre 10,000 y 13,000 unidades construidas y listas para entrega, “lo que nos indica que todavía queda mucho camino por recorrer para limpiar ese inventario que afecta al sistema financiero, y que nos está afectando a todos, porque una reducción en los valores de la propiedad no afecta a todos”.

El presidente de Estudios Técnicos, Inc. anticipa que la construcción de vivienda se va a reanudar en sectores que donde hay necesidad “para no generar escasez”. Los bancos ya están identificando estos segmentos para empezar a desarrollar viviendas, “con mucha cautela”.

“Entiendo que tenemos mucho inventario. No todos los proyectos se comportan igual. Los mejores se venderán. Pero sabemos que hay proyectos que van a estar años sin venderse”.

Los mejores proyectos encuentran compradores en el exterior. “Ese mercado requiere una estrategia diferente. Ahí el tema de dar incentivos puede ayudar, y no podemos olvidar que esa inversión termina mejorando la capacidad de los bancos de prestar”.

“Para Puerto Rico, lo mejor sería que pudiéramos vender el inventario. Eso requiere un esfuerzo de todos, porque hay que venderlo al precio que es”.

Castillo opina que, desde la perspectivas de las ventas, el estímulo ha sido beneficioso. En el peor momento de la crisis se llegaron a vender menos de 800 viviendas en un trimestre, gracias al  estímulo las ventas aumentaron a 1,200 trimestrales. Antes de la crisis lo normal era vender 4,000 en tres meses.

Castillo insiste en que la demanda de vivienda está ahí. El problema es el contexto económico, explica. Por eso ahora se venden “menos del 50% de las viviendas que se deben vender en un ambiente estable, que deben ser 10,000 al año”.

El estímulo a la vivienda –conocido como Ley 132–aprobado por el gobierno en septiembre del 2010, –y que ahora se ha extendido hasta el 31 de octubre– ha ayudado a las viviendas en los segmentos de precios más bajos. “Son los consumidores que han superado la crisis y se sienten en la confianza de que sus empleos son seguros, pero no tiene la capacidad para los gastos de cierre de una hipoteca. A esos consumidores los programas les está ayudando”.

“El ambiente todavía no está para que aumenten las ventas”, dice Castillo, que advierte que no todos los mercados están en la misma situación. Hay diferencias geográficas y por precio.

Esas diferencias se pueden apreciar en el “Construction and Sales Activity Report”, un informe que recoge las ventas de viviendas nuevas por municipio y nivel de precio. Unos datos que Estudios Técnicos, Inc, lleva recopilando desde hace dos décadas.

Antes de la crisis veíamos una demanda que estaba creciendo en el segmento de viviendas de más de $250,000, “Cuando las políticas de crédito eran más flexibles”. Ahora la demanda está creciendo para viviendas con precios por debajo de los $250,000.

El mercado donde hay más dificultades es en el de viviendas de precio alto. “Es un mercado bastante complejo porque se construyo vivienda bastante cara. Ese comprador perdió mucha riqueza con la caída de los bancos. Muchos han perdido sus ahorros, se sienten más pobres”.

Este segmento del mercado se ha beneficiado poco del estímulo. “A medida que el precio de la vivienda es más alto, menos significativo pueden ser los incentivos, particularmente si todavía la expectativa del comprador es que pueda bajar el precio”, explica Castillo. Una baja en el precio de entre 5% y 10% en viviendas de $500,000 o más es significativa. “Estas personas podría estar en la gradas esperando a ver cómo se desarrolla el mercado”.

El mercado de vivienda se ve afectado directamente por el comportamiento de la economía, sobre todo del mercado de empleo. Castillo opina que la economía no está mejorando, pero la situación se ha estabilizado. “No estamos ante un paciente totalmente mejorado”.